北京国五条调控细则 意在分治刚需与寻利

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继3月25日广东版国五条细则出台后，昨天，北京和上海的地方细则也正式落地。比较三地细则，北京的调控力度最大。业内人士分析，在限价、信贷方面，北京最为严厉；在限购方面，北京“激流勇进”；土地供应计划北京更为具体；在市场监管方面，北京更为全面，北京的调控细则将影响其他城市的落地细则力度。

京版国五条细则既有基于当前社会反应的新设计，也强调了国五条的调控逻辑，还透露了未来京版楼市调控的政策思路。相对于调控技术细节，它所强调的调控层次感更加丰富一些。

3月30日，北京楼市国五条调控细则如期而至。规定从31日起禁止京籍单身人士购买二套房；严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税，出售5年以上唯一住房免征个税；进一步提高二套房贷首付款比例；新旧政策以买卖合同网签时间为准。

总的来看，京版国五条细则既有基于当前社会反应的新设计，也强调了国五条的调控逻辑，还透露了未来京版楼市调控的政策思路。相对于调控技术细节，所强调的调控层次感更加丰富一些。

京版细则的最明显特点，是对楼市调控引发的社会反应的重视。由于担心个人转让住房征收重税将加大售房成本和买房成本。一些地方出现了抢过户、假离婚等现象。楼市调控，不可能不引发超出楼市范畴的政策效应。平衡的调控政策，既需要针对楼市已存在的问题有的放矢，也需要对由此引发的社会效应有所观照。京版国五条细则用“禁止”字眼限制京籍单身人士购买二套房，不仅拓宽了此前的限购范围，而且针对假离婚的倾向十分明显，这是对负面社会反应的强力纠偏。对于“出售5年以上唯一住房免征个税”这一规定，体现的是对个人基本居住需求和基本买卖自由的认可。

作为国五条的“落地”版本，国五条已确定的调控手段，也在京版细则中有所体现。严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税等。征税的关键，在于能否体现公平性。而实现这点，必须建立在完善的个人住房信息系统和对所售房屋价值的公允评价上。从这个角度讲，20%征税要实行得顺利，还需要许多前提准备。这并非短期就可完成。

对于地方版国五条细则，许多人的关注重点在操作细节对于楼市能够产生多么直接的影响，并从中计算自己的利益得失，推测未来的政策方向。然而，同样的调控力度，有的人会说调控轻了，有的人会说调控重了。实际上，无论哪种判断，可能都有失偏颇：在土地政策、税收政策还远没有完全理顺的情况下，指望楼市很快达到“健康”状态，如缘木求鱼。调控的技术手段，即使最大效应能够呈现出来，也只是补充。真正的“健康”基因，必须从与土地和楼市有关的基础性制度中寻找。

从这个角度说，京版国五条细则更值得关注的是，明确提出了“降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理”。这体现了将正常刚性需求与寻利性需求分开管理的新思路。这对提高调控效率，区分泡沫与调控“误伤”是有益的。